Podstawy prawne prowadzenia ksiąg wieczystych

• Opublikowano 26.06.2023

Księgi wieczyste (KW) zapewniają bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Zdarza się, że nawet osoby które są właścicielami jakiejś nieruchomości, nie są do końca świadome po co zakłada się kięgi wieczyste i jaką wiedzę możemy z nich wyciągnąć.

Po co są księgi wieczyste?

Co do zasady KW prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Przy czym stan prawny nieruchomości odzwierciedlają w tym przypadku prawa i roszczenia wpisane wyłącznie w działach I SP, II, III i IV. A więc Dział I-O i wszystkie zawarte w nim wpisy dotyczące położenia nieruchomości, obszaru itp., nie tworzą stanu prawnego nieruchomości.

Księga wieczysta jest związana z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Jest to tak zwana zasada systemu realnego ksiąg wieczystych. Na podstawie Ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, księgi wieczyste są zakładane i prowadzone systemie informatycznym. Treści tych Ksiąg, które zostały założone w formie papierowej sukcesywnie przenosi się do rejestru informatycznego. Za migracje Ksiąg Wieczystych, ich zakładanie i prowadzenie odpowiadają sądy rejonowe.

Pozostałe akty prawne regulujące kwestie Ksiąg Wieczystych to:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,

• Rozdział VI: Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Dostęp do Ksiąg Wieczystych w wersji elektronicznej jest publiczny i nieograniczony.

Żeby przejrzeć daną KW musisz znać jej numer. Znajdziesz go bez problemu na akcie notarialnym będącym podstawą nabycia nieruchomości.

Z czego składa się numer księgi wieczystej?

Przykładowy numer księgi wieczystej wygląda tak: BY1M/00011111/3.

Pierwsza część numeru (BY1M), to kod sądu rejonowego, w którym prowadzona jest dana księga.

Druga część to numer KW w wersji papierowej. Jeśli na akcie nabycia numer ten ma mniej niż osiem cyfr, w wersji elektronicznej brakujące cyfry zostaną automatycznie uzupełnione zerami na początku.

Ostatnia część to tzw. cyfra kontrolna od 0 do 9.

Opis działów księgi wieczystej

Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości

W tym dziale znajdziesz informacje dla jakiej nieruchomości prowadzona jest dana księga wieczysta.

Przede wszystkim dowiesz się:

• gdzie znajduje się dana nieruchomość,
• jaki jest to rodzaj nieruchomości (grunt, lokal?),
• jaka jest powierzchnia nieruchomości,

Ważne!
Powierzchnia lokalu podana w Dziale I-O jest podana wraz powierzchnią pomieszczeń przynależnych (piwnica, garaż).

Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością

W tym miejscu znajdziesz:

• w księdze wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego - nazwę spółdzielni, która zarządza nieruchomością
• w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej - wielkość udziału w nieruchomości wspólnej (może to być grunt, powierzchnia klatek schodowych itp.)
• informacje o prawach rzeczowych przysługujących każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, obciążających inną nieruchomość

Dział II: Własność

To tutaj znajdziesz informacje kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Właścicieli lub użytkowników wieczystych może być kilku. Dla każdego z nich jest zawsze oznaczona wielkość przysługujących im udziałów.

Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia

W trzecim dziale ujawnia się ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Mówiąc prościej możemy tutaj znaleźć informacje o tym:

• Czy przysługuje komuś prawo dożywotniego zamieszkania danej nieruchomości?
• Czy przysługuje komuś prawo pierwokupu/odkupu?
• Czy nieruchomość obciążona jest służebnością gruntową (np. Czy sąsiedzi mają prawo w określony sposób korzystać z naszej działki?)
• Czy przysługuje komuś prawo dzierżawy/najmu?

Dział IV: Hipoteka

Ten dział, jak sama nazwa wskazuje, został przeznaczony do wpisów dotyczących hipotek. W tym miejscu dowiemy się nie tylko czy takowa została ustanowiona, ale także na rzecz kogo i w jakiej wysokości.

Ważne!
Niekiedy w treści KW może ujawnić się tzw. wzmianka. Oznacza to, że do Sądu wpłynął wniosek, który oczekuje na wpis do Księgi Wieczystej. Jeśli w którymkolwiek dziale księgi wieczystej nieruchomości, którą planujesz zakupić pojawiła się informacja o wzmiance, należy wtedy szczegółowo zbadać czy stan prawny nieruchomości pozwala na jej bezpieczny zakup.

Co to jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Istnieje kilka zasad dotyczących ksiąg wieczystych.

Z perspektywy kupującego, jedną z najważniejszych jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W jej myśl, wszelkie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w KW, a rzeczywistym stanem prawnym, są rozstrzygane na korzyść tego, kto daną nieruchomość nabył.

Należy jednak mieć na uwadze, że istnieje wiele wyłączeń tej reguły. Przede wszystkim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje wpisów w Dziale I-O (np. dotyczących powierzchni nieruchomości).

Zasadę tą wyłącza również wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji czy ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ponadto ochronie nie będzie podlegało nabycie nieruchomości w drodze darowizny lub po cenach znacząco odbiegających od rynkowych.